Fiscalité · 8 min · 10 décembre 2025
SCI ou LMNP : quel montage pour votre investissement locatif ?
IR ou IS, transmission, revente, emprunt : le comparatif objectif pour choisir entre SCI et location meublée.
Le LMNP en nom propre est imbattable pour 1 à 3 biens : amortissement, simplicité, revente avec exonération au bout de 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements).
La SCI à l'IS devient pertinente pour scaler : réinvestissement des loyers peu fiscalisés (15 % jusqu'à 42 500 €), transmission par donations de parts, association à plusieurs.
Revers de la SCI à l'IS : plus-value taxée sans abattement pour durée, comptabilité complète, formalisme annuel. À réserver aux stratégies long terme et multi-lots.
Il n'y a pas de bon montage universel : tout dépend de votre TMI, de votre horizon et de votre objectif (revenus, transmission, revente). Faites chiffrer les deux options avant d'acheter.
